Algunas sentencias asimilan el contrato de opción a la promesa de venta, afirmando la sentencia número 607/2009 de 22 septiembre, haciendo suya la de 9 de febrero de 2009 que” la opción de compra constituye esencialmente un precontrato o promesa unilateral de contrato por parte del vendedor de modo que es el optante el que adquiere únicamente la facultad de decidir sobre la exigencia de cumplimiento de la venta proyectada y es ese consentimiento del optante el decisivo para que el contrato quede perfeccionado, si bien sujeto al plazo de ejercicio pactado de modo que, transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho“.
Para diferenciarlo del “pacto de contratar”, alguna sentencia califica el contrato de opción de “precontrato unilateral”, afirmando la de 17 junio de 2008 que “En el precontrato unilateral sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato y la otra tiene derecho a exigírselo, como ocurre en el contrato de opción de compra. En la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor del contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitar la opción en el plazo previsto, queda caducada (en este sentido, las sentencias de 17 de marzo de 1993; 18 de junio de 1993 ; 24 de mayo de 1994; 30 de junio de 1994 entre otras).
Ahora bien, tales calificaciones centradas en la función económica que normalmente cumple la opción en el tráfico jurídico y su finalidad habitualmente “preparatoria” de un posterior contrato de compraventa, no desvirtúan su definición como contrato atípico y carente de regulación en nuestro Derecho positivo, aunque el artículo 14 del Reglamento Hipotecario ( RCL 1947, 476, 642) reconozca la opción de compra, bilateral cuando media prima, que consiste en un “convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima” (por todas, sentencia núm. 638/2008 de 2 julio).
- En su consecuencia, la obligación de otorgar escritura pública no varía con independencia de que se aplique el artículo 1451 del Código Civil o las reglas generales sobre la contratación, que aplicarían en el caso de la opción a la ejecución de la compraventa perfeccionada, mientras en el pacto de contratar hay que ponerlas en relación con la perfección y ejecución de un negocio de segundo grado exigible en méritos del negocio preparatorio de primer grado.
La Jurisprudencia se muestra unánime a la hora de calificar el acto de ejercicio del derecho de opción como declaración unilateral recepticia. Es decir, además de emitirse y expedirse la declaración unilateral de voluntad dentro del plazo de caducidad, debe llegar a su destinatario dentro del mismo. (En este sentido, Sentencia número 4/1992, de 4 de enero, Sentencia 949/1993, de 8 de octubre, Sentencia número 347/1994, de 25 de abril de 1994).
No obstante, dado que la recepción requiere la colaboración de la contraparte, de seguirse la tesis expuesta hasta sus últimos extremos conduciría al absurdo resultado de que bastaría la decisión del concedente para impedir la eficacia de la declaración del optante, ante lo que en solución próxima a la prevista para el artículo 1119 del Código Civil -“Se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento“. En este sentido, por ejemplo, la Sentencia número 162, de 28 de mayo de 1976, Sentencia de 10 de diciembre de 1982, Sentencia número 1166/1992, de 22 de diciembre.
Cabe destacar que con la notificación lo que se pretende es tan sólo el conocimiento del oferente, pero no su conformidad con la declaración de compra del optante.
Finalmente, cabe mencionar que el Codi Civil de Catalunya regula el Derecho de Opción en los artículos 568-1 y siguientes y que el plazo máximo de la opción es de 10 años.
