Desistimiento unilateral del contrato de obra por el promotor: consecuencias legales
Marco legal
El artículo 1594 del Código Civil establece que el promotor, como propietario de la obra, puede desistir del contrato de obra en cualquier momento, de forma unilateral y sin necesidad de invocar causa.
Se trata de una facultad singular del derecho español. El promotor no necesita justificar su decisión, pero ese desistimiento no es gratuito. Debe indemnizar al contratista no solo por los gastos asumidos y los trabajos ejecutados hasta la fecha del desistimiento, sino también por el beneficio que este habría obtenido si la obra se hubiera ejecutado íntegramente.
Desistimiento unilateral frente a resolución por incumplimiento
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha distinguido de forma reiterada entre:
- el desistimiento unilateral del promotor al amparo del artículo 1594 del Código Civil; y
- la resolución contractual por incumplimiento del artículo 1124 del Código Civil.
Se trata de mecanismos jurídicos distintos, con presupuestos y consecuencias diferentes.
Cuando el promotor ejerce la facultad que le reconoce el artículo 1594, el derecho del contratista a ser indemnizado no depende de los motivos que hayan llevado al propietario a desistir del contrato. Esta doctrina ha sido confirmada de manera constante por el Tribunal Supremo.
Alcance de la indemnización
Una vez que el promotor decide desistir del contrato conforme al artículo 1594, las consecuencias jurídicas quedan determinadas por el propio precepto.
El contratista tiene derecho a ser indemnizado por:
- los gastos asumidos;
- el trabajo ejecutado; y
- el beneficio dejado de obtener.
Este régimen indemnizatorio es autónomo y no puede confundirse con el de los daños y perjuicios derivados de un incumplimiento contractual.
En la práctica, los tribunales suelen apoyarse en la prueba pericial para concretar el importe de la indemnización, especialmente en proyectos de construcción complejos en los que deben valorarse la ejecución parcial de la obra y las cantidades ya abonadas.
Lucro cesante y beneficio industrial
Una de las cuestiones principales en la práctica es cómo cuantificar el lucro cesante del contratista, tradicionalmente identificado en este ámbito con el beneficio industrial.
La jurisprudencia española no ha fijado una fórmula rígida única, pero sí ha consolidado varios criterios básicos:
- el lucro cesante se corresponde con el beneficio que el contratista habría obtenido si la obra se hubiera ejecutado en su totalidad;
- deben descontarse las cantidades ya percibidas por la ejecución parcial;
- debe atenderse en primer lugar a lo pactado en el contrato; y
- en su defecto, pueden emplearse los usos del sector.
La Sentencia del Tribunal Supremo núm. 208/2016, de 5 de abril, confirma este enfoque y precisa además que:
- los gastos generales de la empresa no deben incluirse en este cálculo; y
- los porcentajes de referencia, como el 15 %, tienen carácter orientativo, no vinculante.
¿Está siempre sujeto el lucro cesante a una prueba estricta?
No necesariamente.
Aunque el derecho español exige con carácter general una prueba estricta del lucro cesante, la jurisprudencia reconoce una excepción relevante: esa prueba no resulta necesaria cuando la pérdida es inherente a la propia actividad económica.
En el contrato de obra, el beneficio no es un elemento puramente hipotético o especulativo, sino un componente natural de la actividad del contratista. Por eso, los tribunales admiten que la pérdida de ese beneficio surge de forma normal cuando la obra se frustra por desistimiento anticipado.
Criterios de referencia aplicables
A falta de previsión contractual, los tribunales pueden acudir a referencias del propio sector.
Tradicionalmente, la jurisprudencia ha utilizado el 15 % como indicador general del beneficio industrial. Sin embargo, ese porcentaje no tiene carácter fijo y debe valorarse conforme a las circunstancias del caso concreto.
También pueden tenerse en cuenta otras referencias relevantes, como:
- el artículo 246.4 de la Ley 9/2017 de Contratos del Sector Público, que fija un 6 % sobre la obra dejada de ejecutar; y
- los estándares técnicos y bases de datos de costes utilizados en el sector de la construcción.
Entre estas fuentes destacan:
- CAATEEB (Colegio de Aparejadores de Barcelona),
- CGATE (Consejo General de la Arquitectura Técnica de España), e
- ITeC, a través de la base de datos BEDEC.
Estos materiales suelen situar el beneficio industrial en una franja aproximada de entre el 6 % y el 10 %, y con frecuencia se utilizan como apoyo pericial.
Idea clave
En el derecho español, la facultad del promotor de desistir libremente del contrato de obra queda compensada por un régimen indemnizatorio sólido a favor del contratista.
Incluso en ausencia de incumplimiento contractual, el desistimiento genera la obligación de situar al contratista, desde un punto de vista económico, en una posición equivalente a la que habría tenido si el contrato se hubiera ejecutado íntegramente.
