¿Quién es considerado “Gran Tenedor” en 2025? Cambios clave en España y Cataluña
En un contexto de creciente presión por el acceso a la vivienda, el concepto de gran tenedor se ha convertido en un eje fundamental de las políticas legislativas tanto a nivel estatal como autonómico.
Con la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, su modificación en enero de 2025, y las medidas específicas adoptadas por Cataluña, es clave entender cómo se define actualmente esta figura, qué implicaciones tiene y qué diferencias existen entre territorios.
Definición estatal: Ley 12/2023 y su modificación en enero de 2025
Según el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, y tras su reforma en enero de 2025, se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que:
- Posea más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
- O disponga de más de 1.500 m² construidos con uso residencial.
Novedad 2025: Se permite a las comunidades autónomas reducir este umbral a 5 inmuebles cuando se trate de zonas declaradas como mercado residencial tensionado, debidamente justificado.
Cataluña, a través de su legislación propia (como la Ley 1/2022 y la Resolución TER/800/2024), ha optado por una definición más exigente:
Se considera gran tenedor a quien:
- Posea 5 o más inmuebles de uso residencial en zonas tensionadas, o
- Disponga de más de 500 m² construidos destinados a uso residencial.
Se excluyen los promotores sociales del régimen de gran tenedor en Cataluña.
Consecuencias jurídicas para los grandes tenedores:
Los efectos de esta calificación no son menores. Afectan tanto a las relaciones contractuales como a los procedimientos judiciales:
- Limitación de rentas: En zonas tensionadas, el alquiler debe respetar los índices de precios de referencia
- Actualización anual: Se introduce un nuevo índice de referencia que limita el aumento de rentas, gestionado por el INE desde 2025.
- Prórroga obligatoria: Posibilidad de que el inquilino vulnerable solicite una prórroga extraordinaria de hasta un año.
- Colaboración institucional: Obligación de compartir datos con la administración en zonas tensionadas.
Modificación importante: Procedimientos de desahucio
La Ley 12/2023 imponía requisitos adicionales a grandes tenedores para desahucios por impago, como:
- Acreditar si el inquilino está en situación de vulnerabilidad.
- Participar en procedimientos de conciliación o mediación.
Sin embargo, el Tribunal Constitucional anuló estos requisitos en su sentencia de enero de 2025, eliminando estas cargas procesales para los grandes tenedores. Esto no afecta a otras obligaciones de fondo como el control de rentas.
En 2025, el término gran tenedor ya no es una etiqueta neutral: implica responsabilidades, limitaciones y exposición mediática. Para profesionales del sector inmobiliario, jurídico y público, resulta fundamental entender su alcance y evolución normativa.
Si gestionas patrimonio en zonas tensionadas o tienes dudas sobre esta figura, contacta con nuestro equipo en @Cadamalegal
