¿Promesa de venta o precontrato unilateral?
Algunas sentencias asimilan el contrato de opción a la promesa de venta, afirmando la Sentencia del Tribunal Supremo número 607/2009 de 22 septiembre, haciendo suya la de Sentencia de esta misma Sala 9 de febrero de 2009 que:
«La opción de compra constituye esencialmente un precontrato o promesa unilateral de contrato por parte del vendedor de modo que es el optante el que adquiere únicamente la facultad de decidir sobre la exigencia de cumplimiento de la venta proyectada y es ese consentimiento del optante el decisivo para que el contrato quede perfeccionado, si bien sujeto al plazo de ejercicio pactado de modo que, transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho».
Diferencias con el pacto de contratar
Para diferenciarlo del «pacto de contratar», alguna sentencia califica el contrato de opción de «precontrato unilateral», afirmando la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 junio de 2008 que:
«En el precontrato unilateral sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato y la otra tiene derecho a exigírselo, como ocurre en el contrato de opción de compra. En la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor del contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitar la opción en el plazo previsto, queda caducada».
(En este sentido, las Sentencias de 17 de marzo de 1993; 18 de junio de 1993; 24 de mayo de 1994; 30 de junio de 1994, entre otras).
Reconocimiento en la normativa hipotecaria
Aunque estas calificaciones se centran en la función económica preparatoria de la opción, no desvirtúan su carácter de contrato atípico y sin regulación específica en el Derecho positivo.
El artículo 14 del Reglamento Hipotecario (RCL 1947, 476, 642) sí reconoce la opción de compra, incluso bilateral cuando media prima, como:
«Un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante».
Elementos clave de la opción de compra
La Sentencia del Tribunal Supremo número 638/2008 de 2 julio enumera sus elementos esenciales:
- Concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente sobre la compraventa.
- Determinación del objeto.
- Señalamiento del precio.
- Concreción del plazo de ejercicio.
- (Elemento accesorio: el pago de la prima).
Escritura pública y perfección contractual
“La obligación de otorgar escritura pública no varía con independencia de que se aplique el artículo 1451 del Código Civil o las reglas generales sobre la contratación…”
En la opción, se refiere a la ejecución de la compraventa perfeccionada. En cambio, en el pacto de contratar, aplica a la perfección de un negocio preparatorio.
Declaración unilateral recepticia
La jurisprudencia es unánime en calificar el acto de ejercicio del derecho de opción como declaración unilateral recepticia:
“Debe emitirse dentro del plazo de caducidad y llegar a su destinatario dentro del mismo.”
(Ver Sentencias del Tribunal Supremo: 4/1992 de 4 enero; 949/1993 de 8 octubre; 347/1994 de 25 abril).
Obstáculos a la notificación y solución jurídica
Si la parte concedente dificulta la recepción, se aplica la doctrina del art. 1119 CC:
“Se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento.”
(Ver Sentencias del Tribunal Supremo: 162 de 28 mayo de 1976; 10 diciembre de 1982; 1166/1992 de 22 diciembre).
Importante: no se requiere aceptación del oferente; basta la notificación de voluntad del optante.
Derecho catalán: regulación en el Codi Civil
El Codi Civil de Catalunya regula el derecho de opción en los artículos 568-1 y siguientes.
Plazo máximo: 10 años.
