Promesa de venda o precontracte unilateral?
Algunes sentències assimilen el contracte d’opció a la promesa de venda, afirmant la Sentència del Tribunal Suprem número 607/2009, de 22 de setembre (fent seva la Sentència de la mateixa Sala de 9 de febrer de 2009), que:
“L’opció de compra constitueix essencialment un precontracte o promesa unilateral de contracte per part del venedor, de manera que és l’optant qui adquireix únicament la facultat de decidir sobre l’exigència de compliment de la venda projectada i és aquest consentiment de l’optant el decisiu perquè el contracte quedi perfeccionat, si bé subjecte al termini d’exercici pactat, de manera que, transcorregut el referit termini, l’opció queda extingida i el comprador perd el seu dret.”
Diferències amb el pacte de contractar
Per diferenciar-lo del “pacte de contractar”, alguna sentència qualifica el contracte d’opció de “precontracte unilateral”, afirmant la Sentència del Tribunal Suprem de 17 de juny de 2008 que:
“En el precontracte unilateral només una part queda obligada a posar en vigor el contracte i l’altra té dret a exigir-li-ho, com passa en el contracte d’opció de compra. En l’opció, una part atribueix a una altra un dret que permet a aquesta última decidir, dins d’un determinat període de temps i unilateralment, la posada en vigor del contracte. Per tant, si s’exercita l’opció de compra, apareix la compravenda; però aquesta no neix si, en no exercitar l’opció en el termini previst, queda caducada.”
(En aquest sentit, les Sentències de 17 de març de 1993; 18 de juny de 1993; 24 de maig de 1994; 30 de juny de 1994, entre d’altres.)
Reconeixement en la normativa hipotecària
Encara que aquestes qualificacions se centren en la funció econòmica preparatòria de l’opció, no desvirtuen el seu caràcter de contracte atípic i sense regulació específica en el dret positiu al Codi Civil Comú, tot i que sí ve regulat al Codi Civil de Catalunya.
L’article 14 del Reglament Hipotecari (RCL 1947, 476, 642) sí que reconeix l’opció de compra, fins i tot bilateral quan hi ha prima, com:
“Un conveni en virtut del qual una part concedeix a una altra la facultat exclusiva de decidir la celebració o no d’un altre contracte principal de compravenda, que s’haurà de realitzar en un termini cert, i en unes determinades condicions, podent també anar acompanyat del pagament d’una prima per part de l’optant.”
Elements clau de l’opció de compra
La sentència del Tribunal Suprem número 638/2008, de 2 de juliol, enumera els seus elements essencials:
- Concessió a l’optant del dret a decidir unilateralment sobre la compravenda
- Determinació de l’objecte
- Assenyalament del preu de la compravenda
- Concreció del termini d’exercici
- (Element accessori: el pagament de la prima)
Escriptura pública i perfecció contractual
“L’obligació d’atorgar escriptura pública no varia amb independència que s’apliqui l’article 1451 del Codi civil o les regles generals sobre la contractació…”
En l’opció, es refereix a l’execució de la compravenda perfeccionada. En canvi, en el pacte de contractar, aplica a la perfecció d’un negoci preparatori.
Declaració unilateral receptícia
La jurisprudència és unànime a qualificar l’acte d’exercici del dret d’opció com a declaració unilateral receptícia:
“S’ha d’emetre dins del termini de caducitat i arribar al seu destinatari dins del mateix.”
(Vegeu Sentències del Tribunal Suprem: 4/1992, de 4 de gener; 949/1993, de 8 d’octubre; 347/1994, de 25 d’abril.)
Obstacles a la notificació i solució jurídica
Si la part concedent dificulta la recepció, s’aplica la doctrina de l’art. 1119 CC:
“Es tindrà per complerta la condició quan l’obligat n’impedís voluntàriament el compliment.”
(Vegeu sentències: 162, de 28 de maig de 1976; 10 de desembre de 1982; 1166/1992, de 22 de desembre.)
Important: no es requereix acceptació de l’oferent; n’hi ha prou amb la notificació de voluntat de l’optant.
Dret català: regulació en el Codi civil
El Codi civil de Catalunya regula el dret d’opció, de forma específica i concreta, en els articles 568-1 i següents.
Termini màxim: 10 anys.
